Что должно указываться в предварительном договоре купли-продажи жилья на вторичном рынке и как толковать существенные его условия? Что нужно знать при его заключении? Оказывается, эти вопросы не так просты, как кажутся на первый взгляд. Да и судебная практика по подобным спорам неоднозначна. Обо всем этом рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Что такое предварительный договор?

Покупатель и продавец жилья, чтобы зафиксировать достигнутые договоренности о цене, порядке оплаты, сроках заключения сделки, прибегают к предварительному договору, после заключения которого продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей покупке.

Указанный договор активно предлагают к заключению и риэлторы, рассматривая его как способ удержания покупателя или продавца на растущем или падающем рынке жилья.

С точки зрения законодателя,

цель заключения такого договора — подготовиться к заключению основной сделки, при условии добросовестности сторон.

Определить заранее условия сделки, чтобы требования сторон не оказались сюрпризом для каждого из них в момент заключения основной сделки. Это касается порядка и сроков снятия зарегистрированных лиц в квартире, комплектности передачи имущества, оплаты задолженности по коммунальным платежам, порядка расчетов и т. д. Иными словами, предупредить причины неорганизованности сторон при заключении сделки, из-за чего на практике и “рассыпается” или переносится каждый десятый договор купли-продажи.  

Аванс и задаток

Но практика по предварительным договорам пошла по иному пути, и договор стороны используют как “крючок”, на который пытаются усадить интересного продавца или покупателя, прописав в договор условие о задатке. В отличие от аванса, задаток при незаключении основного договора подлежит возврату покупателю в двойном размере. Если же покупатель, в свою очередь откажется, от приобретения объекта, то сумму задатка продавец вправе оставить за собой.

Судебная практика по поводу задатка была неоднозначной.

Так, Верховный суд считал, что задаток как способ обеспечения исполнения предварительного договора вполне состоятелен (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 N 11-КГ12−20), а Арбитражный суд придерживался противоположной позиции (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40−59414/08−7−583). Вследствие чего и судебная практика носила весьма разнонаправленный характер, не всегда предоставляя возможность покупателю поживиться внесенной суммой в двойном размере при отказе продавца от продажи жилья по предварительному договору.

В связи с изменениями в ГК РФ, вступившими в силу с 01.06.2015 г. (Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ), ст. 380 п. 4 ГК РФ прямо предусматривает возможность указания задатка в предварительном договоре. При этом по договорам, заключенным до 01.06.2015 г., судебная неразбериха, видимо, так и будет продолжаться дальше.

«Невидимый» жилец

В соответствии с правилами заключения предварительного договора, последний должен содержать все существенные условия основного договора. Для сделок с жильем — это цена, предмет, перечень лиц, имеющих право проживать в жилье. Форма договора — письменная в виде единого документа, подписанного сторонами.  Если с первыми двумя условиями все понятно, то по поводу перечня лиц, имеющих право проживания в жилье, на практике возникают вопросы.

Право проживания члена семьи собственника в жилье может быть обусловлено законом или договором. К законным основаниям можно отнести два наиболее распространенных случая. В первом из них при приватизации жилого помещения член семьи собственника отказался от приватизации, т. е. не стал собственником, однако в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если в момент приватизации жилого помещения он имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим,

если иное не установлено законом или договором, такое лицо сохраняет бессрочное пожизненное право пользования указанным помещением.

На практике проверить наличие такого лица в жилье возможно, только запросив архивную форму Ф−9, так как при отбытии на службу в Вооруженные силы, места заключения такие лица до недавнего времени снимались с регистрационного учета, и в обычной форме о зарегистрированных лицах в квартире увидеть их невозможно.   

Осторожно: дети!

Другой пример связан с несовершеннолетними.  По ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

К несовершеннолетним лицам, зарегистрированным в жилье, нужно относиться предельно осторожно, так как суды восстанавливают право проживания в квартире детей, даже и не находящихся под опекой или попечительством, если впоследствии выясняется, что после продажи квартиры ребенку негде жить. Подобная практика подтверждается Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется истребовать согласие органа опеки и попечительства в любом случае, если в жилье зарегистрирован несовершеннолетний. Более того,

покупателю лучше до сделки убедиться, что зарегистрированный несовершеннолетний проживает в достойном месте и на законных основаниях.

Идеальным вариантом является перерегистрация в иное жилое помещение к родителям или приобретение на ребенка права собственности в жилом помещении, пригодным для постоянного проживания.   

Другие «тяжелые случаи»

К договорным основаниям права проживания относятся лица, проживающие по завещательному отказу, по договору найма, получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

С указанными категориями на практике еще сложнее, так как выявить таких лиц бывает сложно.

Например, до недавнего времени договор найма как обременение правом проживания жилое помещение в Росреестре не регистрировался.

В законе о государственной регистрации также ничего не сказано про обременение завещательным отказом, и практика в региональных реестрах разная. Подстраховаться покупателю от указанных рисков сегодня можно только внимательно изучая правоустанавливающие документы продавца, а еще лучше всю правовую историю квартиры, с момента первичной регистрации собственности.

Если при подписании предварительного договора указанные выше лица в текст договора включены не были, такой предварительный договор считается не заключенным. Переданные деньги – задаток, аванс — считаются неосновательным обогащением и подлежат возврату покупателю. Однако вернуть их бывает на практике не всегда просто.  

Обеспечительный платеж и валютные колебания

Как было отмечено выше, обеспечением исполнения предварительного договора был задаток или аванс, однако законодатель с 1.06.2015 года предусмотрел еще одно основание – обеспечительный платеж.  В отличие от аванса, который при незаключении основного договора придется вернуть в любом случае, и задатка, где виновная сторона лишается внесенный суммы или обязана возвратить ее в двойном размере,

по поводу судьбы обеспечительного платежа стороны договариваются в предварительном договоре по своему усмотрению,

что, конечно, придает больше гибкости условиям предварительной сделки. 

Суть валютной оговорки как способа защиты сторон от колебаний курсов валют — в возможном изменении суммы платежа: цены сделки пропорционально изменению курса валюты платежа к валюте, в которой выражен долг. В случае обеспечения интересов продавца жилья в предварительный договор возможно включение следующей формулировки: «В случае если на день заключения основного договора курс доллара США по отношению к российскому рублю увеличится более чем на 10 процентов от курса на момент подписания настоящего предварительного договора, то и цена указанного в настоящем договоре объекта подлежит пропорциональному увеличению». 

Опираясь на судебную практику, нужно отметить основное заблуждение сторон, возникающее после заключения предварительного договора. Стороны ошибочно считают, что если после заключения договора ни одна из сторон не проявила инициативу к заключению сделки, то внесенная сумма задатка автоматически остается у продавца, или, соответственно, покупатель получает право требования суммы в двойном размере. По правилам предварительного договора, если в течение установленного срока (если срок в предварительном договоре не установлен, то в течение года) ни одна из сторон письменно не заявит о предложении заключить основную сделку, то обязательства из предварительного договора прекращаются автоматически, и задаток покупателю необходимо вернуть в полном объеме.    

За заключением предварительного договора лучше обращаться к нотариусу.

Договор, заверенный нотариусом — это не только повышенная доказательственная сила в суде, но и удобство при заключении основного договора отчуждения жилья: сокращенные сроки регистрации, возможность рассчитаться за покупку через депозит нотариуса и бесплатное юридическое сопровождение в интересах всех сторон сделки.