Новости
За первые 6 месяцев работы Крымского моста цены на недвижимость в Крыму выросли
Эксперты Домофонд.ру изучили динамику цен на вторичное жилье и загородную недвижимость в Крыму с мая по октябрь 2018 года.
В Крыму яхтенные марины создадут в семи городах
В семи городах полуострова планируется создание яхтенное инфраструктуры для отдыха и туризма. Об этом представители Корпорации развития Крыма заявили в кулуарах Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ).
Крымская земля уходит из-под ног владельцев
Севастополь массово изымает участки у собственников


Как купить участок в Феодосии не быть обманутым? Пошаговая инструкция от экспертов

Прежде чем купить участок в Феодосии, проверьте у продавца право собственности на данный участок, уточните, проведено ли межевание участка и какой вид его использования разрешен. Если в этим все в порядке, после проверки всех документов можно готовиться к заключению договора купли-продажи, передаче денег и государственной регистрации права в ЕГРН. 

Проверка документов

Убедитесь, что именно тому лицу, который называет себя продавцом, действительно принадлежит на праве собственности интересующий вас участок. Для начала попросите предоставить вам документы на участок. Здесь возможны варианты:

1. У продавца на руках: Государственный акт на право собственности на землю, выданный еще при Украине или свидетельство о государственной регистрации права, выданное после 2014 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 

Если вы видите перед собой документы перечисленные выше – это хорошо. Однако мы рекомендуем обязательно заказать свежую выписку из ЕГРН и лучше, если она будет получена вами в день подписания договора купли-продажи участка, ведь старая выписка подтверждает права продавца лишь на тот момент времени, когда она была получена. Далее  участок мог быть продан, заложен, на него могло быть наложено запрещение или арест и т.д. В свежей выписке такие нюансы сразу будут видны.

2. Продавец предоставил вам Государственный акт на право собственности, выданный еще при Украине, при этом в ЕГРН соответствующая информация об этом участке может быть не внесена. 

В этом случае мы рекомендуем договориться с продавцом о том чтобы он зарегистрировал в ЕГРН ранее возникшего право на данный участок и только после внесения записи в Росреестр заключать сделку.

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Рекомендации такие же  – нужно регистрировать права на участок в ЕГРН и только потом подписывать договор купли-продажи.

4. Если у продавца дачного участка отсутствует право собственности на участок, вам показывают членскую книжку садового или дачного товарищества и заявляют что оформить участок в собственность вы сможете очень быстро. 

Мы настоятельно рекомендуем ни в коем случае не покупать участок в Феодосии по садовой книжке. Дело в том, что садовая книжка лишь подтверждает членство лица в дачном товариществе, а это совсем не собственность. 

Есть история о том, как один покупатель пару лет не появлялся на участке, а приехав с семьей на отдых, к своему разочарованию обнаружил, что его участок принадлежит другому владельцу. Вскоре обнаружилось, что садовое товарищество, заочно исключило предыдущего владельца участка за неуплату обязательных членских взносов, передав членство другому лицу, который ничего не подозревал о бывшем «владельце». А новый хозяин уже оформил участок в свою собственность. В результате суд встал на его сторону.

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в России 1998 году. Позднее он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). А после вхождения Крыма в состав Российской Федерации, Единый государственный реестр недвижимости начал свою работу и в Крыму. Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие до и после 2014 года, подлежат государственной регистрации. То есть, начиная с 2014 года в отношении недвижимости в Крыму действует принцип публичной достоверности. Т.е. любое лицо может проверить, кто именно является собственником объекта недвижимости на данный момент.

Проверка продавца

Рекомендуем обратить внимание и на личность самого продавца. Не стесняйтесь, задавайте ему побольше вопросов по объекту, вероятно, он совсем не тот, за кого себя выдает. Если обнаружите несоответствие между версией продавца и документами, заметите излишнюю нервозность, наш совет - отказывайтесь от сделки.

Если вдруг продавец не совсем адекватно себя ведет, обязательно нужно попросить справку из ПНД. Если есть сомнение что он трезв – не лишним будет потребовать и справку из наркологического диспансера».

Если продавец состоит в браке – обязательно требуйте нотариально заверенное согласие его супруга на продажу участка. В противном случае есть риск, что сделка в будущем может быть признана недействительной.

Более того, важно убедиться, что продавец не расторгал брак в последние три года. Если все же такой момент был, уточните, есть ли в судебном решении о расторжении брака или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имущества специальная оговорка, о том что бывший супруг не имеет каких-либо прав на продаваемый участок.

Одна из распространенных схем мошенничества при покупке участка – поддельная доверенность из Украины. Если вам предлагают купить участок в Феодосии по доверенности, рекомендуем обязательно встретиться непосредственно с самим собственником, потребовать его документы, а копию паспорта оставить себе. Кроме того в день сделки нужно обязательно проверить доверенность у любого нотариуса. Или используя реквизиты доверенности в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты  (http://reestr-dover.ru).

Кадастровый учет

Если вы уже проверили все документы и они оказались в порядке, а личность продавца у вас не вызывает серьезных опасений, имеет смысл убедиться, что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что продавец вам показывает. Лучше всего, когда в выписке из ЕГРН, помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах. Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно мы рекомендуем вызвать кадастрового инженера, который прямо на местности и покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальным расположением участка.

Проверка координат особенно актуальна, когда вы приобретаете участок уже с постройками. Иначе, уже после сделки может оказаться, что часть дома или бани находится на соседнем участке, сосед впоследствии сможет совершенно правомерно потребовать снос такого строения. Кроме того, не забывайте, что ваши постройки не должны располагаться вплотную к границам участка: градостроительные нормы требуют размещать хозяйственные объекты как минимум в метре от границ участка, а жилые дома – в 3 метрах. 

Если в ЕГРН отсутствуют данные о границе участка, то вы серьезно рискуете: конфликт с соседями может возникнуть в любой момент.

Дело в том, что много владельцев домов, как в Феодосии, так и в Крыму, оформляли право собственности на свои строения еще при Украине без обязательного межевания участка. Это значит, что границы и площадь участка может быть пересмотрена, например, если вдруг ваши соседи решат провести межевание своего участка. Чтобы этого избежать, договаривайтесь с продавцом, чтобы он провел межевание и определил четкие границы. Да, вероятно, что на это уйдет несколько дней, но только так можно быть уверенными в отсутствии в будущем каких-либо споров с соседями относительно границ участка и расположения на нем объектов. 

Еще один нюанс – вид разрешенного использования участка. Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в выписке из ЕГРН. Не лишним будет обратиться в местную администрацию с соответствующими вопросами. Благодаря этим действиям вы сможете исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка в Феодосии. В частности, закон запрещает строительство жилых домов на землях сельхозназначения. 

Участок в охранной зоне 

Тщательно проведите осмотр  прилегающей к участку территории: обратите внимание на проходящие рядом с границами, газопровод или ЛЭП, уточните у оператора сетей, не попадает ли участок в охранную зону. В противном случае после покупки может статься так, что на участке запрещено строить дом, разводить огонь или размещать погреб (все зависит от специфики охранной территории).

Кроме того, постарайтесь выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В Крыму уже были случаи, когда участки пытались продать по цене значительно ниже рынка. При этом продавцы знали но умолчали, о том что через пару лет участки подлежат изъятию для нужд государства. К сожалению, покупатели на такие дома в Феодосии, увы, находились.

Проведение сделки

Согласно закону договор купли-продажи участка может быть заключен как в нотариальной, так и в простой письменной форме. В нем важно прописать все необходимые характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес.

  1. Мы настоятельно рекомендуем в договоре купли-продажи указывать реальную цену покупки участка в Феодосии. Данное правило позволит избежать проблем с возвратом полной стоимости участка, в случае оспаривания сделки либо признания ее недействительной по каким-либо обстоятельствам. Более того, если вы занизите цену в договоре купли-продажи участка, в последствии в случае продажи данного участка вы не сможете воспользоваться полной суммой налогового вычета который вам положен по закону. 
  2. Важным моментом при покупке участка в Феодосии является проверка на отсутствие возможных притязаний третьих лиц на участок. Дело в том, что участки часто переходят по наследству и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Важно довести дело до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не собственник участка. Переход права собственности произойдет только в момент государственной регистрации договора купли-продажи. После его подписания как можно быстрее сдавайте его на гос. Регистрацию.

НАШ СОВЕТ

Если вы хотите купить участок в Феодосии, привлекать специалиста имеет смысл еще на этапе подбора участка, а не только на этапе сбора документов. И самое главное – не ведитесь на объекты по низким ценам. Запомните: дешевизна всегда чем-то обусловлена!

Яндекс.Метрика